Il forte prestigio acquisito da Milano negli ultimi decenni attrae molte persone, tanto da determinare un massiccio incremento della domanda di immobili residenziali. Secondo le previsioni, nel 2021 rispetto all’anno precedente si è verificato, infatti, un aumento delle transazioni residenziali pari al +20,4% che continuerà per almeno tutto il 2022. A livello economico, si pensa possa verificarsi un aumento di 37,5 miliardi di euro nel mercato immobiliare. Intuitivamente si potrebbe dunque pensare che per soddisfare questa crescente domanda sia necessario costruire nuove case.

Tuttavia esistono altre strade che, seppur meno battute, possono essere alternative maggiormente sostenibili dal punto di vista ambientale, urbanistico ed economico. La realtà ci racconta di molti edifici nella città di Milano non utilizzati e che rimangono sfitti nonostante ci sia un’alta richiesta di abitazioni. Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel 2016, il 10% del totale delle abitazioni private presenti sul territorio milanese era sfitto; ciò significa che circa 67.000 case risultavano vuote. Per questo motivo molti sostengono che sia poco ragionevole investire denaro nella costruzione di nuove abitazioni di edilizia pubblica, quando, al contrario, si potrebbero utilizzare le stesse risorse per ristrutturare e mantenere le case già esistenti. 

Edilizia Residenziale Pubblica

A Milano sono migliaia i nuclei familiari in lista d’attesa per l’assegnazione di alloggi popolari mediante i progetti ERP.
Ma a cosa si fa riferimento con l’acronimo ERP? Conosciuto come ‘case popolari’, ERP sta per Edilizia Residenziale Pubblica e fa riferimento alle abitazioni di proprietà pubblica concesse in affitto, a prezzo calmierato, ai cittadini che si trovano in una situazione di bisogno economico. L’accesso a questo tipo di servizio è garantito e concesso a tutti quei soggetti che rispettano determinati criteri di ricchezza/povertà, e il canone d’affitto viene commisurato sia alle caratteristiche dell’abitazione sia alla condizione economica del nucleo familiare.
Chi si occupa della gestione di questi alloggi? Nel territorio milanese il servizio è amministrato da MM divisione Casa e da ALER.
MM è una società partecipata del Comune di Milano, e gestisce il patrimonio delle case popolari di proprietà comunale, ALER, invece non è solo gestore di case popolari per conto di altri, ma è proprietario del patrimonio edilizio di Regione Lombardia.

Dal 1° dicembre 2014 MMCasa subentra nella gestione del patrimonio immobiliare del comune di Milano. La società, nata nel 1955 per volontà del Comune di Milano per la costruzione delle prime linee metropolitane, amministra un patrimonio abitativo pubblico e sociale pari a 28.110 unità immobiliari (vedasi l’allegato A della Proposta per approvazione del Piano annuale dell’offerta dei servizi abitativi pubblici e sociali per l’anno 2021). C’è da segnalare, tuttavia, che 982 di quelle unità abitative sono oggetto di programmi già ufficializzati di ristrutturazione, recupero e riqualificazione, e pertanto non sono disponibili al cittadino. Inoltre, l’amministrazione concede una percentuale massima del 5% ai nuclei familiari appartenenti alle Forze di Polizia e Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, riducendo ulteriormente il numero di unità immobiliari disponibili per i cittadini in condizioni di bisogno.

ALER, acronimo di Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale, è un ente pubblico dotato di personalità giuridica, di autonomia imprenditoriale e organizzativa, patrimoniale e contabile, e di un proprio Statuto, approvato da Regione Lombardia. Nel territorio milanese, l’azienda è proprietaria e gestore di 42.245 unità immobiliari come si legge nella sezione “chi siamo” del sito internet di ALER; nell’allegato A del Piano annuale di MMCasa, tuttavia, si sostiene che, da comunicazione di ALER stessa in data 30/09/2020, il patrimonio dell’azienda sul territorio milanese sia di 36.896 unità immobiliari (https://aler.mi.it/lazienda/). Inoltre, come nel caso di MMCasa, ALER destina il 5% delle sue unità abitative ai nuclei delle Forze di Polizia e Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, e 500 sono le abitazioni soggette a programmi di ristrutturazione, recupero e riqualificazione.

Eppure la vasta disponibilità di unità immobiliari si scontra con una domanda che eccede la messa a disposizione degli alloggi effettivi.
Secondo il piano annuale dell’offerta dei servizi abitativi e sociali 2022, approvato dal consiglio comunale il 31 Gennaio, si contano 2.500 appartamenti di edilizia residenziale pubblica assegnabili, di questi 1.350 sono alloggi ALER, e 1.150 di MM.
Di 2.500 appartamenti, 2.200 sono destinati all’assegnazione tramite bando pubblico (SAP – Servizi Abitativi Pubblici), mentre le restanti 300 abitazioni sono destinate ai Servizi Abitativi Transitori (SAT) ovvero a situazioni di gravissima emergenza abitativa. Che però la domanda superi di gran lunga l’offerta lo si comprende leggendo i dati 2020. A fine anno, l’ultimo bando ALER-MM aveva messo a disposizione 560 alloggi, a fronte però di una domanda da parte di 14.901 nuclei familiari.

Cosa ci dicono questi numeri nello specifico? È chiaro che lo scenario che si presenta è quello di un banchetto incapace di soddisfare l’incontenibile fame di residenze esplicitata dai richiedenti. I numeri dimostrano la difficoltà gestionale, dovuta anche alla normativa che non aiuta nei casi in cui si prevede lo sfratto per cause di morosità. Le tempistiche, infatti, sono soggette a dilazioni temporali che possono arrivare anche a 18 mesi e, pertanto, gli immobili non possono essere resi disponibili ai richiedenti. Si viene a creare così una situazione paradossale in cui si ha a disposizione un alto numero di unità immobiliari che garantirebbe una casa sicura alle categorie che ne fanno richiesta, ma il numero effettivo della messa a disposizione risulta esiguo e non adatto a rispondere al reale bisogno abitativo.

Una delle possibili soluzioni è l’adesione al programma nazionale, conosciuto come contratto di quartiere, il quale rientra nell’ambito del Programma Regionale di Edilizia Residenziale Pubblica e prevede, oltre la ristrutturazione di alloggi esistenti, la riqualificazione di spazi pubblici (come aree verdi) e la creazione di servizi integrati e la costruzione di nuovi alloggi.

Le varie facce dell’occupazione

L’abusivismo è un atto illegale ma che potrebbe essere evitato rivolgendosi alle istituzioni che offrono azioni di welfare abitativo soprattutto per i casi più difficili e gravi. Sorprendentemente, però, non sempre l’atto di occupare è intenzionale, infatti, in una città come Milano può succedere di essere sicuri di affittare una casa in maniera regolare ed invece finire nella rete criminale del cosiddetto racket delle case popolari. Tuttavia, non sarà questo il tema che andremo a sviscerare, ma ci soffermeremo maggiormente sul rapporto tra case disponibili e case occupate.

Il fenomeno dell’abusivismo, ossia l’occupazione di edifici da parte di chi non ne ha titolo, rende difficile la valorizzazione e l’utilizzo regolare delle abitazioni pubbliche. Ogni anno migliaia di edifici vengono occupati e utilizzati illegalmente, sottraendoli di fatto a chi è in lista d’attesa per l’assegnazione di un’abitazione. Secondo quanto riportato dall’ex assessore allo Sviluppo Città Metropolitana di Regione Lombardia, Stefano Bolognini, nel 2019, sarebbero state 3.980 le abitazioni occupate abusivamente sul territorio di Milano. Sul tema è recentemente ritornato il Presidente di ALER Angelo Sala che ha dichiarato che in tutto il tutto milanese le case occupate sono in totale 3.841, in maggioranza di proprietà di ALER.

A fronte del grande numero di alloggi occupati ogni anno, a partire dal 2020, il Comune di Milano, ALER, la Prefettura e Regione Lombardia, hanno deciso di adottare un piano volto a contrastare il fenomeno dell’abusivismo. Lo scopo di questa linea di azione è tentare di riqualificare i quartieri garantendone la messa in sicurezza, un’obiettivo comunque estremamente complicato, perché in molti casi la presenza di minori all’interno del nucleo familiare degli occupanti rende impossibile, dal punto di vista legale, lo sfratto.

Secondo i dati forniti dal Ministero degli Interni, nel 2020, a fronte delle circa 874 richieste di sfratto sono stati effettivamente eseguiti solo 78 sfratti, seppur la percentuale di edifici occupati abusivamente siano passati dal 6% del totale al 3%, come riporta il sindaco di Milano Beppe Sala sul suo profilo Instagram.

Questi i dati e questa la situazione che Milano AllNews continua a monitorare e ad aggiornare, facendosi intermediaria tra i cittadini e le istituzioni.